Alterações na Lei nº 9.514/1997 promovidas pela Lei 13.465 de 12 de julho de 207, trazem regras importantes em relação à alienação fiduciária de imóveis. Dentre as principais, listamos:
(i) A alteração do artigo 24, parágrafo único, da Lei nº 9.514/1997 agora determina o valor mínimo do imóvel dado em alienação fiduciária para o primeiro leilão. Se o valor do imóvel convencionado pelas partes no contrato for inferior àquele estipulado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos (ITBI), exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será considerado como o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão. Tal alteração evitará questionamento por parte do fiduciante a respeito do valor do imóvel;
(ii) A inclusão dos parágrafos 3º A e B no artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 agora determina a forma de intimação do fiduciante. Quando o oficial do cartório responsável pela intimação pessoal do fiduciante em seu domicílio ou residência, após duas tentativas frustradas de intimar o fiduciante, e havendo suspeita motivada de ocultação, poderá intimar qualquer membro de sua família ou, em sua falta, qualquer vizinho, de que, no próximo dia útil, retornará ao imóvel a fim de efetuar a intimação do fiduciante com hora certa, na forma prevista nos artigos 252 a 254 do novo Código de Processo Civil. Além disso, nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, poderá ser feita a intimação ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. Tal alteração trará agilidade ao início do procedimento extrajudicial de excussão da garantia;
(iii) A inclusão do artigo 26 – A, parágrafo 1º da Lei nº 9.514/19971 agora determina que consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis 30 dias após a expiração do prazo legal de 15 dias para purgação da mora;
(iv) A inclusão do artigo 26 – A, parágrafo 2º da Lei nº 9.514/19971 agora determinada que até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas para a excussão da garantia, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
(v) A inclusão do parágrafo segundo, alínea A no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997 agora determina a forma de comunicação aos devedores, estabelecendo que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados aos devedores mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico;
(vi) A inclusão do parágrafo segundo, alínea B no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997 agora determina o direito de preferência ao fiduciante na aquisição do imóvel, visto que após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, aos valores correspondentes ao ITBI e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
(vii) A inclusão do parágrafo único no artigo 30 da Lei nº 9.514/1997 agora determina que, uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse do credor fiduciário ou de seus sucessores;
(viii) A alteração do artigo 37-A da Lei nº 9.514/19972 agora determina que a taxa de ocupação a ser paga pelo devedor fiduciante ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, será paga, por mês ou fração, em valor correspondente a 1% do valor atribuído ao imóvel pelas partes, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel;
(ix) A alteração do inciso II do artigo 39 da Lei nº 9.514/1997 agora determina que as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto Lei nº 70 de 1966 aplicam-se exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.
1 As alterações nos procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária abarcam inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977.
2 Também aplicável às operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).